J'ai reçu un avis de hausse de loyer — puis-je la refuser ?

Le piège : ici, le silence vous engage

C'est la différence la plus coûteuse à ignorer dans tout le droit du logement. Deux avis, la même boîte aux lettres, des effets opposés.

Devant une hausse de loyer, ne rien répondre dans le mois vaut acceptation. Devant un avis de reprise, ne rien répondre vaut refus. Le locataire qui range les deux dans le même tiroir en attendant d'y réfléchir accepte l'un et refuse l'autre, sans l'avoir voulu.

Répondez toujours par écrit, et gardez une preuve de l'envoi.

Les délais d'avis du propriétaire

Le propriétaire ne peut pas modifier le bail quand il veut. Pour un bail de 12 mois ou plus, l'avis doit être donné au moins trois mois et au plus six mois avant la fin du bail. Pour un bail de moins de 12 mois, c'est au moins un mois et au plus deux. Pour un bail à durée indéterminée, au moins un mois et au plus deux (article 1942).

Pour la location d'une chambre, ces délais tombent à 10 et 20 jours.

Un avis donné hors de ces fenêtres est contestable pour ce seul motif. Vérifiez la date avant de vérifier le montant.

Le contenu compte tout autant. Tout avis de modification doit informer le locataire de ses droits et recours prévus aux articles 1945 et 1947, et l'avis qui augmente le loyer doit indiquer en dollars le nouveau loyer proposé, ou l'augmentation en dollars ou en pourcentage du loyer en cours (article 1943). Un avis qui se contente d'annoncer « une hausse » sans chiffre, ou qui ne dit rien de vos recours, ne remplit pas ces exigences.

Ce que déclenche votre refus

Dans le cas général, refuser ne met pas fin au bail et ne vous oblige pas à partir : le bail se reconduit, et c'est le montant du loyer qui reste à trancher. Une exception importante existe : lorsque le bail porte sur un logement visé à l'article 1955 — coopérative d'habitation, ou immeuble nouvellement bâti ou récemment converti, dans les cinq ans —, le locataire qui refuse la modification doit quitter le logement à la fin du bail (article 1945). Vérifiez ce point avant de refuser.

Après votre refus, la balle est dans le camp du propriétaire : il a un mois à compter de la réception de votre refus pour s'adresser au Tribunal administratif du logement et faire fixer le loyer.

S'il laisse passer ce mois, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures (article 1947). Autrement dit, un propriétaire qui n'agit pas perd sa hausse pour l'année.

Sur quoi se fixe le loyer

Le Tribunal ne tranche pas au feeling. Il applique une méthode de calcul fondée sur les dépenses réelles de l'immeuble : taxes municipales et scolaires, assurances, énergie, entretien, travaux majeurs, et le revenu net.

C'est pourquoi une hausse peut être justifiée même si elle vous paraît élevée, et une autre excessive même si elle paraît modeste. Le pourcentage seul ne dit rien.

Vous pouvez demander au propriétaire le détail de ce qui motive la hausse. Un propriétaire qui ne peut rien documenter est en position faible devant le Tribunal.

Travaux majeurs et cas particuliers

Une hausse peut inclure l'amortissement de travaux majeurs réellement effectués. Ce sont des travaux d'amélioration ou de remplacement, pas l'entretien courant, que le propriétaire doit assumer sans le facturer au loyer.

Certains logements échappent au mécanisme de fixation : ceux loués par une coopérative d'habitation, et ceux situés dans un immeuble nouvellement bâti ou dont l'usage locatif résulte d'un changement d'affectation récent, pendant les cinq années suivant la date où l'immeuble est prêt pour l'usage auquel il est destiné (article 1955). Le locateur ne peut invoquer ces restrictions contre vous que si elles sont prévues au bail. C'est dans ces logements que le refus emporte l'obligation de partir : lisez la clause avant de répondre.