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Domaine de pratique

Droit immobilier

Du logement loué à l'immeuble acheté : lorsqu'un bail, une transaction ou l'état d'un bâtiment devient un litige, il faut savoir rapidement ce que la loi permet et ce qu'elle exige de vous.

Bail résidentiel et Tribunal administratif du logement

Les rapports entre locateur et locataire sont encadrés de façon stricte, et les délais au Tribunal administratif du logement se comptent souvent en mois. Se présenter préparé change beaucoup de choses.

  • Recouvrement de loyer et non-paiement
  • Reprise de logement et éviction
  • Contestation d'une hausse de loyer
  • Logement impropre, moisissures, insalubrité
  • Résiliation de bail et cession
  • Troubles de jouissance et dommages

Bail commercial

Le bail commercial échappe largement au régime protecteur du bail résidentiel : ce que vous avez signé s'applique. Les enjeux, eux, sont souvent plus lourds.

  • Négociation et révision avant signature
  • Défaut du locataire ou du locateur
  • Clauses de renouvellement et d'option
  • Résiliation, abandon des lieux, dommages
  • Frais d'exploitation et ajustements contestés
  • Sous-location et cession de bail

Vice caché

Vous avez acheté une propriété et un problème apparaît : infiltration, fondation, toiture, installation électrique, contamination du sol. Le vendeur soutient qu'il n'était pas au courant, ou que vous auriez dû le voir.

Ces dossiers se jouent sur des questions précises : le défaut était-il antérieur à la vente, était-il apparent lors d'un examen attentif, et le vendeur en avait-il connaissance. L'intervention est possible tant pour l'acheteur qui découvre le problème que pour le vendeur à qui on le reproche.

Le délai compte

Un vice caché doit être dénoncé au vendeur par écrit dans un délai raisonnable après sa découverte, avant d'entreprendre des travaux correctifs. Tarder ou réparer trop vite peut compromettre le recours. Si vous venez de constater un problème, c'est maintenant qu'il faut en parler.

Transactions immobilières

Intervention lorsqu'une transaction ne se déroule pas comme prévu.

  • Promesse d'achat : conditions, délais, retrait
  • Refus de donner suite à la vente
  • Déclarations du vendeur incomplètes ou inexactes
  • Litiges sur l'acompte ou le dépôt
  • Servitudes, empiètements et bornage
  • Différends de copropriété avec le syndicat

Reprise de logement, éviction et hausse de loyer

Trois situations que l'on confond souvent, et dont les règles n'ont pourtant rien à voir entre elles.

La reprise de logement permet au propriétaire de reprendre le logement pour s'y loger ou y loger un proche que la loi désigne. L'éviction vise autre chose : une subdivision, un agrandissement substantiel ou un changement d'affectation. Dans les deux cas, l'avis doit respecter une forme et un délai précis, et le locataire dispose lui aussi d'un délai pour répondre, son silence n'ayant pas le même effet dans un cas que dans l'autre.

La hausse de loyer suit une logique distincte. Vous n'êtes pas tenu d'accepter l'augmentation proposée, et la refuser ne met pas fin à votre bail. Si le propriétaire tient à sa hausse, c'est à lui de s'adresser au Tribunal administratif du logement pour faire fixer le loyer.

Ces dossiers se perdent rarement sur le fond. Ils se perdent sur un avis mal rédigé, un délai laissé passer, ou une réponse qui n'a jamais été mise par écrit.

Copropriété

Vivre en copropriété suppose une gouvernance collective, jusqu'au jour où une décision du syndicat vous coûte cher.

Voisinage et hypothèque légale

Deux irritants courants qui deviennent des litiges dès qu'ils touchent la valeur ou la jouissance d'un immeuble.

Les délais qui comptent

En immobilier, presque tout est une question de calendrier. Un vice caché se dénonce au vendeur par écrit dans un délai raisonnable après sa découverte, et avant d'entreprendre les réparations. Un avis de reprise ou d'éviction obéit à des délais fixés selon la durée du bail, et la réponse du locataire aussi. Une hausse de loyer se refuse dans le mois qui suit l'avis. Le recours civil, lui, se prescrit généralement par trois ans.

Ces repères ne remplacent pas une vérification. Le point de départ d'un délai dépend entièrement des faits, et une journée peut séparer un recours valable d'un recours perdu. Si vous croyez être serré dans le temps, appelez avant de faire quoi que ce soit d'autre.

Ce qu'il faut rassembler avant notre appel

Rien de tout cela n'est exigé pour l'appel initial. Mais si vous avez ces éléments sous la main, nous irons nettement plus loin dans le même temps.

  • Le bail, l'acte de vente ou la promesse d'achat
  • Les avis reçus ou envoyés, avec leur date exacte
  • Les échanges écrits : courriels, textos, lettres
  • Des photos ou vidéos du problème, datées si possible
  • Les rapports d'inspection, d'expert ou d'entrepreneur
  • Les factures et estimations de travaux

Un problème de bâtiment devient très souvent un dossier d'assurance. Si votre assureur est déjà impliqué, ou vient de refuser, voyez aussi le volet assurance.

Questions fréquentes en droit immobilier

Quel est le délai pour dénoncer un vice caché ?

Le Code civil du Québec exige que l'acheteur dénonce le vice au vendeur par écrit dans un délai raisonnable après l'avoir découvert. Ce délai s'apprécie au cas par cas, et il commence à courir dès la découverte du problème, non au moment des travaux. Une dénonciation tardive est l'un des motifs les plus fréquents de rejet d'un recours : mieux vaut écrire tôt, quitte à préciser ensuite.

Mon propriétaire veut reprendre le logement. Puis-je refuser ?

Oui. Le locataire n'est pas tenu d'accepter un avis de reprise. S'il refuse, c'est au propriétaire de s'adresser au Tribunal administratif du logement et de démontrer que les conditions sont remplies. Les règles encadrant la reprise et l'éviction ont été resserrées ces dernières années : validez l'avis reçu avant d'y répondre.

J'ai reçu un avis de hausse de loyer. Combien de temps ai-je pour répondre ?

Le locataire dispose d'un délai d'un mois suivant la réception de l'avis pour faire savoir au propriétaire qu'il refuse la hausse. Sans réponse dans ce délai, la hausse est réputée acceptée. C'est ensuite au propriétaire de demander la fixation du loyer au Tribunal administratif du logement.

Dois-je obligatoirement passer par le Tribunal administratif du logement ?

Pour un bail de logement, le Tribunal administratif du logement est généralement le forum compétent. Les litiges de vente d'immeuble, de vice caché ou de copropriété relèvent plutôt de la Cour du Québec ou de la Cour supérieure selon le montant. Une bonne partie des dossiers se règlent avant l'audience, par négociation ou médiation.

Entretien, réparations et logement insalubre

Le locateur doit délivrer un logement en bon état d'habitabilité et l'y maintenir pendant toute la durée du bail. Une clause du bail par laquelle le locataire reconnaît le contraire est sans effet.

  • Réparations que le propriétaire refuse d'effectuer
  • Réparation urgente et nécessaire, faite sans autorisation
  • Travaux autorisés par le tribunal et retenue sur le loyer
  • Moisissures, infiltration, insalubrité, punaises
  • Logement devenu impropre à l'habitation

Ce que vous pouvez exiger, et dans quel ordre

Quitter un logement avant le terme

Un bail de logement ne se résilie pas pour convenance. La cession de bail reste la voie normale — et le silence du propriétaire y joue en faveur du locataire.

  • Cession de bail et sous-location : ce qui les distingue
  • Refus du locateur et motif sérieux
  • Résiliation pour handicap, hébergement ou logement à loyer modique
  • Retard de loyer et demande de résiliation du locateur
  • Clauses de pénalité pour départ anticipé

Les délais qui décident de ces dossiers

Pour aller plus loin

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