Un litige avec mon syndicat de copropriété — que puis-je faire ?

Le délai de 90 jours, à ne pas manquer

C'est le piège le plus coûteux de la copropriété. Tout copropriétaire peut demander au tribunal d'annuler — ou exceptionnellement de modifier — une décision de l'assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou si une erreur s'est produite dans le calcul des voix.

Mais l'action doit être intentée dans les 90 jours de l'assemblée, et ce délai est de déchéance : passé ce cap, le recours n'existe plus, quelle que soit la gravité du reproche.

Le tribunal peut par ailleurs condamner à des dommages-intérêts le copropriétaire dont l'action est futile ou vexatoire. Ce n'est pas un recours à engager par principe.

En pratique : dès qu'une assemblée adopte une décision qui vous paraît irrégulière, notez la date et faites évaluer le dossier sans attendre le procès-verbal officiel.

La répartition des charges

C'est la source la plus fréquente de désaccord. La règle est que chacun contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction (article 1064).

L'exception vise les parties communes à usage restreint — un balcon, un stationnement, une terrasse réservés à certaines unités : leurs frais d'entretien et de réparations courantes sont assumés par les seuls copropriétaires qui en ont l'usage.

La déclaration de copropriété peut prévoir une répartition différente pour les réparations majeures et le remplacement de ces parties. C'est souvent là que le texte de la déclaration décide du dossier, et non le principe général.

Avant de contester une cotisation, il faut donc lire la déclaration — pas seulement le procès-verbal.

Infiltration : partie privative ou partie commune

La question revient constamment, et sa réponse détermine qui paie.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de son recours contre le véritable responsable (article 1077).

Autrement dit, si l'eau vient d'une toiture, d'un mur porteur ou d'une canalisation commune mal entretenue, le syndicat répond du dommage — même s'il n'a personnellement rien fait de fautif.

L'enjeu devient alors la qualification de l'origine du sinistre, ce qui se démontre par expertise, pas par discussion en assemblée.

Acheter en préconstruction

Un régime particulier protège l'acheteur. Lorsque la vente d'un immeuble à usage d'habitation est faite par le constructeur ou un promoteur à une personne physique qui l'acquiert pour l'occuper elle-même, elle doit être précédée d'un contrat préliminaire (article 1785).

Ce contrat préliminaire doit contenir une stipulation par laquelle l'acheteur peut, dans les 10 jours, se dédire de sa promesse.

Un promoteur qui fait signer directement un acte de vente, ou un contrat préliminaire sans cette faculté de dédit, ne respecte pas le régime. C'est le premier point à vérifier sur un dossier de préconstruction.

Se faire entendre avant d'aller au tribunal

Beaucoup de dossiers se règlent parce que le copropriétaire a documenté sa position au bon moment plutôt que d'avoir raison plus tard.

Demandez par écrit les documents auxquels vous avez droit : déclaration de copropriété à jour, procès-verbaux, états financiers, étude du fonds de prévoyance. Un syndicat qui ne peut rien produire est en position faible.

Faites inscrire vos objections au procès-verbal au moment de l'assemblée. Une opposition consignée vaut beaucoup plus qu'un désaccord exprimé après coup.