Mon propriétaire refuse de faire les réparations — que puis-je faire ?

L'obligation du locateur, et ce que le bail ne peut pas faire

Le locateur doit délivrer le bien loué en bon état de réparation de toute espèce, en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail, et l'entretenir à cette fin (article 1854).

Pour un logement, l'exigence est reprise et renforcée : il doit être délivré en bon état d'habitabilité et maintenu ainsi (article 1910).

La dernière phrase de cet article est celle qu'il faut retenir : la stipulation par laquelle le locataire reconnaît que le logement est en bon état d'habitabilité est sans effet. Avoir signé un bail comportant une telle clause, ou une annexe « état des lieux », ne vous prive de rien.

La réparation urgente et nécessaire

C'est le recours le plus rapide, et le plus mal connu. Vous pouvez entreprendre une réparation ou engager une dépense même sans autorisation du tribunal, à deux conditions.

D'abord, avoir tenté d'informer le locateur — ou l'avoir informé s'il n'agit pas en temps utile. Ensuite, que la réparation ou la dépense soit urgente et nécessaire pour assurer la conservation ou la jouissance du logement (article 1868).

Vous avez alors droit au remboursement des dépenses raisonnables. Le locateur peut toutefois intervenir à tout moment pour poursuivre les travaux lui-même.

« Urgente et nécessaire » est une barre réelle : une fuite active, un chauffage hors service en hiver, une serrure fracturée. Un rafraîchissement esthétique n'y entre pas.

Faire autoriser les travaux et retenir sur le loyer

Lorsque la situation n'est pas urgente mais que le locateur n'agit pas, le recours est de demander au tribunal l'autorisation d'exécuter les travaux.

S'il autorise, le tribunal en détermine le montant et fixe les conditions. Vous pouvez alors retenir sur votre loyer les dépenses faites, jusqu'à concurrence du montant fixé (article 1867).

L'ordre compte : la retenue de loyer autorisée est un droit, la retenue décidée seule est un défaut de paiement qui peut mener à la résiliation du bail. Ne cessez jamais de payer sans autorisation.

Le logement impropre à l'habitation

C'est le cas le plus grave, et il obéit à ses propres règles. Est impropre à l'habitation le logement dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou l'autorité compétente (article 1913).

Le locateur ne peut ni offrir en location ni délivrer un tel logement. Le locataire peut refuser d'en prendre possession — le bail est alors résilié de plein droit (article 1914).

Si le logement devient impropre en cours de bail, le locataire peut l'abandonner. Il est alors tenu d'aviser le locateur de l'état du logement avant l'abandon ou dans les 10 jours qui suivent (article 1915). Ce délai de dix jours est court et il est décisif.

Moisissures, insalubrité, punaises

Ces dossiers se gagnent ou se perdent sur la preuve, plus que sur le droit. Le principe est clair; ce qui manque presque toujours, c'est la documentation.

Photographiez et datez dès la première constatation. Faites intervenir la municipalité ou le service d'inspection : un rapport d'une autorité vaut infiniment plus qu'un constat personnel.

Conservez les certificats médicaux si la santé est touchée, et le détail de ce que vous avez dû engager comme dépenses.

Le réflexe de départ

Écrivez. Une demande verbale de réparation ne laisse aucune trace, et le locateur soutiendra qu'il n'a jamais été avisé.

Une lettre datée qui décrit le problème, demande la réparation et fixe un délai raisonnable fait courir tout le reste : c'est elle qui établit à partir de quand le locateur n'a pas agi.

Conservez la preuve d'envoi et de réception. C'est la pièce qu'on vous demandera en premier.