Mon propriétaire veut reprendre le logement — puis-je refuser ?

Le silence vaut refus — et c'est l'inverse de la hausse de loyer

C'est la confusion la plus fréquente, et elle coûte cher dans les deux sens.

Pour une hausse de loyer, ne pas répondre dans le mois vaut acceptation. Pour une reprise de logement, ne pas répondre vaut refus. Les deux avis se ressemblent, arrivent par la même porte, et produisent des effets opposés.

Répondez tout de même par écrit. Se fier au silence fonctionne en théorie, mais un écrit daté vous évite d'avoir à prouver plus tard ce que vous n'avez pas fait.

Qui peut reprendre, et pour qui

La reprise n'est pas ouverte à n'importe quel usage. Le locateur doit d'abord être propriétaire du logement. Il peut le reprendre pour l'habiter lui-même, ou pour y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien. Il peut aussi le reprendre pour y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après une séparation de corps, un divorce ou la dissolution d'une union civile (article 1957).

Il doit s'agir d'une intention véritable d'habiter, pas d'un moyen de récupérer le logement pour le relouer plus cher ou le vendre libre d'occupation. Le Code va loin sur ce point, et dans un sens que peu de locataires connaissent : le locataire peut recouvrer les dommages-intérêts résultant d'une reprise ou d'une éviction, qu'il y ait consenti ou non, à moins que le locateur ne prouve qu'elle a été faite de bonne foi (article 1968). Le fardeau repose donc sur le propriétaire. Si le locataire démontre en plus la mauvaise foi, des dommages punitifs peuvent s'ajouter.

Vérifiez aussi qui est réellement propriétaire. Une reprise demandée par une personne qui ne l'est pas, ou par une société, pose immédiatement une difficulté.

Ce que doit contenir l'avis

L'avis de reprise doit indiquer la date prévue pour l'exercer, le nom du bénéficiaire et, s'il y a lieu, son degré de parenté ou son lien avec le locateur. L'avis d'éviction, lui, doit indiquer le motif et la date. Dans les deux cas, l'avis doit en outre reproduire le contenu de l'article 1959.1, celui qui protège les locataires aînés de longue date (article 1961). Un avis qui omet l'un de ces éléments est contestable pour ce seul motif — et l'omission de reproduire l'article 1959.1 est fréquente.

Le délai compte autant que le contenu. Pour un bail à durée fixe, l'avis doit être reçu six mois avant la fin du bail; pour un bail de six mois ou moins, le délai tombe à un mois; pour un bail à durée indéterminée, il est de six mois avant la date de la reprise (article 1960). Reçu trop tard, il ne vaut pas pour l'échéance visée.

Conservez l'enveloppe, le courriel ou l'accusé de réception. La date de réception est ce qui fait courir votre mois pour répondre.

Reprise ou éviction : ce n'est pas la même chose

La reprise vise à habiter le logement. L'éviction vise à le subdiviser, l'agrandir ou en changer l'affectation. Les conditions et les indemnités diffèrent.

Les règles encadrant ces deux mesures ont été resserrées ces dernières années, notamment quant au fardeau qui pèse sur le propriétaire. Un avis rédigé selon des modèles anciens peut ne plus être conforme.

Avant de répondre, il vaut la peine de faire valider l'avis reçu — c'est souvent là que le dossier se règle.

Une protection que beaucoup de locataires ignorent

Le Code civil interdit purement et simplement la reprise ou l'éviction lorsque le locataire ou son conjoint, au moment de la reprise, est âgé de 65 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins dix ans, et dispose d'un revenu égal ou inférieur à 125 % du revenu maximal donnant droit à un logement à loyer modique (article 1959.1).

Des exceptions existent, notamment lorsque le propriétaire remplit lui-même ces conditions. Mais si vous réunissez les trois critères, c'est la première chose à vérifier — avant même d'examiner la validité de l'avis.

L'indemnité

Les deux mesures n'ouvrent pas les mêmes droits, et l'écart est considérable. En cas d'éviction, le locateur doit payer les frais raisonnables de déménagement et une indemnité équivalant à un mois de loyer par année de location ininterrompue, avec un plancher de trois mois et un plafond de 24 mois de loyer; le locataire qui estime son préjudice plus élevé peut s'adresser au tribunal pour faire fixer un montant supérieur (article 1965). En cas de reprise, le tribunal qui l'autorise peut imposer les conditions qu'il juge justes, y compris le paiement d'une indemnité équivalant aux frais de déménagement (article 1967).

Accepter verbalement de partir, puis discuter du montant, place le locataire dans la position la plus faible possible. L'ordre inverse est préférable.