Comment mettre fin à mon bail avant son terme ?

Cession de bail et sous-location : la différence

La cession transfère le bail au repreneur : vous sortez du contrat et cessez d'en répondre pour l'avenir. La sous-location vous garde partie au bail : vous demeurez responsable envers le locateur.

Pour qui veut quitter définitivement, la cession est presque toujours la bonne voie. Beaucoup de locataires sous-louent par méconnaissance et restent liés à un logement qu'ils ont quitté.

Dans les deux cas, la démarche est la même : aviser le locateur, indiquer le nom et l'adresse de la personne, et demander son consentement (article 1870).

Les 15 jours, et le silence qui vaut consentement

C'est la règle la plus utile de cette page. Le locateur ne peut pas refuser sans un motif sérieux. Et lorsqu'il refuse, il est tenu de vous indiquer les motifs de son refus dans les 15 jours de la réception de l'avis.

S'il omet de le faire, il est réputé avoir consenti (article 1871). Le silence du propriétaire joue donc en faveur du locataire — l'inverse de ce que la plupart des gens supposent.

D'où l'importance de la preuve de réception. Envoyez l'avis de façon à pouvoir établir la date exacte : c'est elle qui fait courir les 15 jours.

Un motif sérieux n'est pas un simple désagrément. Des inquiétudes vagues sur le repreneur, ou le souhait de reprendre le logement pour le relouer plus cher, ne suffisent pas.

Les cas où le bail peut être résilié

Le Code prévoit des situations précises où un locataire peut résilier le bail en cours (article 1974) :

— lorsqu'il lui est attribué un logement à loyer modique; — lorsqu'il est relogé dans un logement équivalent en raison d'une décision du tribunal; — lorsqu'il ne peut plus occuper son logement en raison d'un handicap; — et, s'il s'agit d'une personne âgée, lorsqu'elle est admise de façon permanente en CHSLD, en ressource intermédiaire, dans une résidence privée pour aînés offrant les soins que son état requiert, ou dans un autre lieu d'hébergement.

Hors de ces cas, un changement d'emploi, une séparation ou l'achat d'une maison ne donnent pas droit à la résiliation. C'est là que la cession de bail reprend toute son utilité.

Quand c'est le locateur qui veut mettre fin au bail

Le locateur peut obtenir la résiliation si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer. Il peut aussi l'obtenir lorsque le locataire retarde fréquemment le paiement et qu'il en subit un préjudice sérieux (article 1971).

Deux précisions comptent pour le locataire. D'abord, la résiliation n'est pas automatique : elle s'obtient du tribunal. Ensuite, le paiement des arrérages avant l'audience change souvent l'issue.

Un retard ponctuel de quelques jours ne remplit pas ces conditions, quoi qu'en dise une mise en demeure musclée.

Ce qu'une clause du bail ne peut pas faire

Beaucoup de baux contiennent des clauses qui interdisent la cession, imposent une pénalité pour départ anticipé, ou prévoient des frais de dossier pour examiner un repreneur.

Le Code déclare sans effet la clause d'un bail de logement qui déroge notamment aux articles portant sur la cession et la sous-location (article 1893). Une interdiction pure et simple de céder est donc inopérante.

Avant de payer une pénalité réclamée pour un départ, faites vérifier la clause. Il arrive souvent qu'elle ne vaille rien.

La marche à suivre, en pratique

Trouvez un repreneur sérieux et solvable — c'est ce qui prive le locateur de motif de refus. Puis envoyez un avis écrit indiquant le nom, l'adresse et la date d'entrée souhaitée.

Conservez la preuve d'envoi et de réception, et calculez les 15 jours à partir de la réception.

Si le locateur refuse en invoquant un motif que vous jugez non sérieux, ou s'il laisse passer le délai et conteste ensuite, le Tribunal administratif du logement tranche.